[부동산 법률상식] 상가 권리금 사수의 마지막 보루 '권리금 소송'

최근 상가 임차인들이 권리금 회수 과정에서 임대인의 부당한 방해로 인해 손해를 입는 사례가 늘고 있다고 한다. 법도종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문변호사가 이에 관해 중요한 팁을 준다. 엄 변호사는 “임대인의 방해로 상가 임차인의 권리금 회수 실패 사례가 잇따르고 있다”면서 “결국 소송이 최후의 보루” 라고 강조했다.

- 권리금이라는 것이 구체적으로 어떤 것인가.
“권리금은 상가를 운영하면서 형성된 영업상 이익, 즉 단골고객이나 매출 기반 등 무형의 가치를 다음 임차인에게 넘기면서 받는 대가를 말한다. 가게를 안정적으로 운영해 매달 안정적인 매출을 올리는 가게로 만든 뒤 다른 사람에게 넘길 때 받는 ‘영업권 대가’가 바로 권리금이다.”
- 최근 임대인들의 권리금 회수 방해 행위가 갈수록 교묘해지고 있다고 들었다.
“그렇다. 권리금을 지급하고 가게를 인수하려는 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거부하거나, 직접 운영하겠다며 거짓 주장으로 계약 갱신을 막는 경우가 있다. 또 갑작스러운 임대료 인상이나 까다로운 조건을 추가해 권리금 협상 자체를 무산시키는 행위도 나타나고 있다. 특히 코로나19 이후 상가 시장이 어려워지면서 일부 건물주들이 ‘어차피 장사 안 되는데 권리금이 웬 말이냐’는 식으로 임차인의 권리를 무시하는 경우도 있다.”
- 그렇게 되면 임차인들은 큰 소해 아닌가.
“문제는 그런 임대인의 방해 행위로 인해 임차인들이 그동안 투자한 인테리어 비용이나 영업권 구축 노력 등을 한 푼도 보상받지 못하고 쫓겨날 수 있다는 점이다. 아무리 작은 상가라도 권리금이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우가 많다. 임차인에게는 경제적 생존이 걸린 문제다.”
- 소송 밖에 방법이 없는 것 같은데, 절차도 까다롭고 시간도 올래 걸릴 것 같아 꺼려진다.
“상가 임차인들이 자신의 권익을 지키려면 권리금 소송을 두려워해서는 안 된다. 법정 다툼이 번거롭다고 포기하면 결국 더 큰 피해를 감수할 수 밖에 없다. 그리고 권리금 소송에서 임차인이 이기려면 임대인의 방해 행위를 객관적으로 입증할 수 있는 증거 확보가 무엇보다 중요한 핵심이다.”
- 구체적으로 어떤 조치가 필요한가.
“임대인과의 대화 녹음 파일이나 권리금 협상 과정에서 주고받은 문자메시지나 카카오톡 대화 기록이 중요하다. 또 부동산 중개업소를 통한 매매 시도 과정의 기록, 인근 상가 권리금 시세 자료 등을 빠짐없이 수집해야 한다. ‘설마 소송까지 가겠어’라는 생각에 많은 경우 증거 수집을 소홀히 한다. 하지만 막상 법정에서는 ‘말’로만으로는 아무 것도 인정받을 수 없다. 임대인과의 모든 소통을 기록으로 남기는 습관을 들여야 한다.”
- 상가건물임대차보호법에서는 이런 경우 어떻게 판단하나.
“임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 그로 인한 손해를 배상하도록 법에 명시되어 있다. 법원은 통상 권리금 감정평가한 금액과 실제 계약한 권리금 중 낮은 금액을  손해배상액으로 인정하고 있다. 많은 임차인들이 소송 비용이나 시간 부담을 걱정해 권리금을 포기하는데, 이는 잘못된 판단이라고 얘기 드리고 싶다.”
- 결국 소송 밖에 없다는 것인가.
“권리금 소송은 승소 확률이 높은 편이다. 승소를 하면 변호사 비용도 상대방에게 일부 전가할 수 있다. 무엇보다 법적 대응을 통해서만 임대인의 횡포를 막고 다른 임차인들도 보호할 수 있다. 임대인의 부당한 행위가 확인되면 그 즉시 내용증명을 보내 법적 대응 의지를 명확히 하는 것이 좋다. 혼자 해결하려 하지 말고 반드시 전문가의 도움을 받을 것을 조언 드린다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com