[부동산 생활법률] 전세금 대출 규제 강화에 전세금 반환 소송 증가... 계약 만료 2개월 전 내용증명 준비

정부의 전세자금 대출규제 강화로 인해 실수요자들이 큰 어려움을 겪을 전망이다. 특히 보증비율까지 하향 조정되면서 전세금 반환 분쟁이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 이에 만약의 사태에 대비해 임차인들은 미리 법적 절차 및 관련 증거 확보에 나서야 한다는 지적이다. 

정부는 지난 6월 가계부채 관리 강화 방안을 발표하면서 수도권과 규제지역 내 전세대출 보증비율을 기존 90%에서 80%로 하향 조정키로 했다. 또 7월부터 전세대출에도 DSR 규제를 적용키로 했다.

이에따라 기존 주택담보대출이나 신용대출이 있는 경우 전세대출 한도가 감소하거나 거절될 가능성이 높아졌다. 실제로 이번 조치로 시장에서는 임대인의 자금 여력이 크게 떨어지고 있는 것으로 알려졌다.

부동산 전문 엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)는 이와 관련해 "이번 조치로 인해 전세금 반환 관련 법적 분쟁이 증가할 것으로 전망된다"면서 "임대인의 전세금 반환 능력이 약화되고 있는 상황에서 임차인들의 철저한 대비가 필요하다"고 강조했다.

엄 변호사는 먼저, 임차인들이 전세금을 원활하게 돌려받기 위해 법적 절차를 정확히 이행해야 한다고 강조했다. 특히 "주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신을 원하지 않을 경우, 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달하는 것이 중요하다"고 덧붙였다.

그는 "구두 통보나 일반 문자메시지는 송달을 입증하기가 어려울 수 있으므로, 이 통보는 반드시 내용증명우편으로 발송하는 것이 안전하다"고 조언했다. 민법은 해지 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 발생하는 '도달주의'를 취하고 있기 때문이라고 살명했다.

내용증명에는 계약 해지 의사와 함께 전세금 반환 요구, 반환 계좌번호 등을 명확히 기재해야 한다는 사실도 강조했다. 그는 "임대인이 전세금 반환을 미루는 경우가 많다"면서 "해지 통보를 제대로 하지 않으면 법적 대응이 어려워질 수 있다”고 했다.

엄 변호사는 특히 퇴거 당시 주택 상태에 대한 증거 확보가 무엇보다 중요하다고 강조했다. 임대인이 주택 훼손을 이유로 원상회복 비용을 청구하거나 전세금 반환을 지연시키는 경우가 적지 않기 대문이라고 했다. 따라서 퇴거 시점의 주택 상태를 영상과 사진으로 꼼꼼하게 촬영해두는 것이 안전하다고 조언했다.

그는 구체적으로 촬영 날짜와 시간이 정확히 표시되도록 촬영을 하고, 각 방과 화장실, 주방, 베란다 등 모든 공간을 빠짐없이 기록할 것을 당부했다. 벽지나 장판, 싱크대, 욕실 등 마모가 쉬운 부분은 근접 촬영으로 상태를 명확히 남겨두는 것이 좋다고 덧붙였다.

아울러 가능하다면 임대인이나 부동산 중개인 입회 하에 촬영할 것을 권했다. 또 쌍방이 서명한 상태확인서를 작성하면 더욱 확실한 증거가 되어 분쟁 예방에 도움이 될 것이라고 했다.

엄 변호사는 계약 만료 후에도 임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우에 대해 신속한 법적 대응을 주문했다. 그는 "전세권 설정이 되어 있다면 경매 신청을, 전세권 설정이 없다면 전세금 반환청구 소송을 제기할 수 있는 만큼, 이사를 가야 할 경우에는 반드시 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 설정할 것을 조언했다.

그는 "HUG 전세보증보험에 가입했다면 보증사고 발생 요건 충족 시 보증금을 청구할 수 있지만, 보증 비율이 하향 조정되면서 전액을 보장받지 못할 수 있어 신중한 검토가 필요하다"면서 초기 대응과 함께 필요 시 전문 변호사의 도움을 받을 것을 권고했다.

박성훈 기자 shpark@viva2080.com