[부동산 생활법률] 건물 명도소송 총 비용

대개 부동산 명도소송에서 소송가격은 건물 시가표준액의 50%를 기준으로 정해진다. 하지만 승소를 할 경우, 변호사 비용 회수에도 한계가 있어 정확한 산정과 전략적 접근이 필수적이다. 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소 대표)가 이에 효과적으로 대처할 수 있도록 꿀 팁을 준다. 이를 일문일답식으로 재구성해 소개한다.

- 명도소송을 고려 중인 건물주들은 비용 회수 가능성을 가장 궁금해 한다. 

“그렇다. 건물주들이 가장 궁금해하는 것이, 비용을 얼마나 회수할 수 있느냐는 것이다. 막상 소송 준비 단계에서 소가 산정이나 변호사비용 계산 등에서 어려움을 겪는 경우가 많다. 따라서 정확한 소가 산정과 비용 구조를 미리 파악해야 합리적인 판단을 할 수 있다.”


- 명도소송에서 소가는 어떻게 결정되나.
“대개는 건물의 시가표준액 50%를 기준으로 정해진다. 시가표준액은 국세청 위택스(wetax.go.kr)에서 조회할 수 있다. 하지만 단순 조회만으로는 부족하다. 건축년도와 구조, 용도, 위치에 따라 매년 행정안전부가 발간하는 ‘건축물 시가표준액 조정기준’을 토대로 세부 지수를 적용해야 한다. 같은 건물이라도 신축 연도나 용도에 따라 지수가 달라져 최종 금액이 크게 변동될 수 있다.”

- 구체적인 사례를 들어 설명해 달라.

“서울 강남구 오피스텔의 시가표준액이 6억 원이라면 소가는 3억 원이 된다. 하지만 만약 철근콘크리트 구조의 상업용 건물이 2010년에 신축됐다면 2025년 현재 적용되는 잔가율은 약 0.727이다. 제1종 근린생활시설이라면 용도지수 1.12가 추가로 적용된다. 토지가 포함된 경우에는 개별공시지가의 50%를 별도 계산해 합산한다. 이렇게 정해진 소가를 바탕으로 법원 납부 인지액이 결정된다. 소가 3000만 원인 경우 인지액은 약 12만 6000원이며, 전자소송을 이용하면 10% 할인 혜택을 받을 수 있다.”

- 변호사비용도 고려해야 할 것 같다.

“명도소송에서 패소자가 부담하는 변호사비용은 ‘변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙’에 따라 정해진다. 소가 3000만 원 사건에서 승소하면 상대방에게 청구할 수 있는 변호사비용은 약 280만 원이다. 법원이 정한 기준액으로, 실제 승소 시 회수 가능한 금액이다. 다만 단순한 차임연체 사건의 경우에는 소송 전략을 신중하게 수립해야 한다. 사안의 복잡성, 건물 규모, 예상 소요 기간 등을 종합적으로 고려해 비용 대비 효과를 미리 계산하는 것이 중요하다.”

- 조정으로 끝나는 경우에는 어떤가.

“조정 성립 때도 상당 부분의 비용을 상대방과 협의해 회수할 수 있는 경우가 많다. 무엇보다 초기 단계에서 정확한 법적 검토를 통해 승소 가능성을 높이는 것이 비용 회수의 핵심이다. 온라인 조회로 기본적인 시가표준액을 확인할 수 있지만, 신축이나 증축 건물은 조회가 누락되는 경우가 있다. 정확한 산정을 하려면 관할 구청 세무과에 직접 확인하거나 부동산 소송 전문가와 상담받는 것이 안전하다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com