[부동산 생활법률] 권리금 회수 방해 시 임대인 손해배상 책임

상가 임대계약이 만료될 때 임대인이 신규 임차인과의 계약을 부당하게 거부하거나 과도한 임대료를 요구해 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 종종 발생한다. 이런 경우 상가임대차법 제10조의4에 의거해 임대인에게 법적 손해배상을 청구할 수 있다. 부동산전문 엄정숙 변호사(법도종합법률사무소 대표)로부터 관련 법적 해석을 들어보자.

- 상가임대차법에는 임대인의 어떤 행위가 법적 처벌 대상이 되나.

“먼저, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이 거부하는 경우다. 예를 들어, 임대인이 마음에 들지 않는다는 등의 막연한 이유로 계약을 거절하면 임대인의 권리금 회수 방해 행위에 해당한다. 다음으로, 임대인이 신규 임차인으로부터 권리금을 가로채는 경우다. 기존 임차인이 받아야 할 권리금을 임대인이 먼저 받거나, 신규 임차인에게 권리금 명목의 금품을 요구하면 명백한 위법 이다.”

- 아무런 보상 없이 권리금을 요구하는 경우도 있다.

“그 역시 방해 행위에 해당한다. 임차인에게 상당한 보상 없이 권리금을 요구하는 행위이기 때문이다. 임대인이 기존 임차인의 권리금을 자신이 받겠다고 요구하면서 아무런 보상을 하지 않으면 이 역시 방해 행위에 해당한다. 기타 권리금 회수 기회를 침해하는 모든 행위도 마찬가지다.”

- 시세와 전혀 동떨어진 임대료를 제시하는 경우도 이에 해당하나.

“시세보다 턱없이 높은 임대료를 제시해 신규 임차인이 계약을 포기하게 만들거나, 부당한 계약 조건을 내거는 것이 대표적이다. 임대인이 신규 임차인과의 접촉 자체를 거부하는 것도 포함된다. 법원은 임대인의 권리금 회수 방해를 엄격하게 판단한다. 대법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부했다면, 기존 임차인이 받을 수 있었던 권리금 상당액을 배상해야 한다는 입장이다.”

- 임대료 문제가 쟁점이 되는 경우가 많다고 들었다. 

“임대인이 제시한 월세가 인근 시세보다 월등히 높아 신규 임차인이 계약을 포기했다면, 법원은 이를 권리금 회수 기회 침해로 본다. 임대인의 부당한 임대료 인상이 권리금 회수를 좌절시킨 것으로 판단되기 때문이다.”

- 법원의 입장은 어떤 것인가.

“임대인이 ‘더 좋은 조건을 제시한 다른 임차인을 선택했다’고 주장해도, 기존 임차인이 주선한 신규 임차인이 합리적인 조건을 제시했다면 임대인은 정당한 사유를 입증해야 한다. 결국 권리금 소송에서 승소하려면 임차인의 입증이 관건이다.”

- 그렇다면 어떻게 입증해야 하나.

“먼저 해당 상가에 권리금 관행이 존재했다는 점을 증명해야 한다. 인근 상가의 권리금 거래 사례, 감정평가서, 부동산 중개업소의 증언 등이 중요한 증거가 될 수 있다. 신규 임차인을 실제로 ‘주선’했다는 사실도 입증해야 한다. 단순히 잠재 임차인을 소개한 것으로는 부족하며, 신규 임차인이 계약 체결 의사와 능력이 있었음을 구체적으로 밝히는 것이 중요하다. 신규 임차인 후보자의 진술서, 계약의향서, 재산 증명 등이 필요하다.”

- 임대인의 방해 행위가 있었다면 어떻게 되나.

“그에 대한 입증도 중요하다. 지나치게 높은 임대료 제시, 부당한 계약 조건 부과, 신규 임차인과의 접촉 거부 등을 객관적 자료로 뒷받침해야 한다. 이 메일이나 문자메시지, 통화 녹음 등을 반드시 보관해야 한다. 특히 손해배상 청구는 임대차 계약 만료 후 3년 내에 해야 하므로 시기를 놓치지 않는 것이 중요하다.”.

- 권리금 분쟁을 예방하려면 계약 단계부터 세심한 준비가 필요한 것 같다.

“그렇다. 계약서에 임대인의 권리금 회수 협력 의무를 구체적으로 명시해야 한다. 신규 임차인 모집 협조, 부당한 조건 제시 금지, 우선 협상 의무 등을 상세히 기재하면 분쟁 시 유리하다. 계약 만료 시점이 다가오면 최소 6개월 전부터 신규 임차인 물색을 시작하고, 모든 과정을 기록으로 남겨야 한다. 신규 임차인 후보자와의 접촉 내역, 임대인과의 협의 과정을 문서로 보관해야 한다.”

- 입주 전에 상권 조사도 면밀히 하는 것이 좋겠다.

“그렇다. 공실률이 높은 지역에서는 권리금 회수가 어려울 수 있으므로, 입주 전 해당 상권의 공실 현황을 면밀히 살펴야 한다. 과도한 권리금 지불을 지양하고, 시장 상황을 냉정하게 판단해 투자를 결정하는 것이 상책이다.”

- 임대인의 권리금 회수 방해가 입증되면 어떤 처벌을 받나.

“손해배상 책임이 적지 않다. 임차인이 받지 못한 권리금 상당액을 배상해야 한다. 여기에 지연손해금 이자까지 더해진다. 임대인 입장에서도 권리금 분쟁이 소송으로 비화하면 금전적·시간적 손실이 크다.”
 
박성훈 기자 shpark@viva2080.com