다시 주목 받는 오피스텔... 투자하려면 이렇게

한 때 광풍처럼 불어닥쳤던 아파트 투자 열기가 정부의 대출 규제 등에 막히면서 주춤한 상황이다. 이런 때에 한 동안 주춤했던 오피스텔 투자시장이 다시 주목을 받고 있다. 

예금금리가 워낙 낮아 마땅한 투자처를 찾지 못하는 상황에서 기준금리 인하 가능성에 1~2인 가구 증가, 신규 오피스텔 공급 부족 가능성 등과 맞물려 수익성과 안정성을 두루 갖춘 투자수단으로 재인식되고 있다. 

하지만 이럴 때일수록 옥석 가리기가 중요하다. 여운봉 신안산대 부동산학과 교수 겸 여운봉 부자사관학교 대표가 신간 <부자들의 부동산 비밀노트>에서 ‘성공적인 오피스텔 투자에 필요한 7가지 핵심 원칙’을 제시해 주목된다.

여 교수는 먼저, 임대 수익률이 지역별 기준을 충족해야 한다고 했다. 서울은 4% 이상, 수도권은 5% 이상, 비수도권은 6% 이상의 수익률이 기본이다. 참고로 2024년 현재 서울의 오피스텔 임대 수익률은 4.9%로 2018년 이후 최고치를 기록했다. 대전이나 세종은 7% 안팎에 이른다. 

둘째, 직주근접성이 뛰어난 오피스텔을 선호하는 젊은 직장인과 신혼부부 수요가 집중된 지역이어야 한다. 이 때 소득수준이 상대적으로 낮은 학생이나 취준생을 위한 원룸이냐, 소득수준이 상대적으로 높는 직장인이나 신혼부부를 위한 투룸이냐를 잘 선택해야 한다고 했다.

셋째, 우수한 교통환경이 필수조건이다. 지하철역 도보 10분 이내 초역세권이 투자가치가 높다. 실제로 서울의 역세권 오피스텔은 비역세권에 비해 임대료가 20~30% 높다. 나중에 매매를 통한 현금화도 쉽고, 특히 도심상업지역은 진입장벽이 높아 투자 희소성도 높다고 했다. 

넷째, 고소득층이 밀집한 지역이 유리할 수 밖에 없다. 서울의 경우 2024년 기준으로 용산구(1억 3000만 원), 강남구(1억 7000만 원), 서초구(1억 9000만 원) 등 평균 소득이 높은 지역의 오피스텔은 임대료가 지속적으로 상승세를 보이고 있어 추가 상승이 기대된다고 했다.

다섯째, 신규공급이 제한적인 곳이 좋다. 2024년 오피스텔 공급물량은 1만 6522실로 2021년 5만 6074실 대비 70% 이상 감소했다. 이런 추세는 도심의 용지부족과 건설경기 침체, 부동산 시장의 전반적인 위축 상황과 맞물려 2026년까지 지속될 것으로 전망했다.

여섯째, 업무용 사용이 가능한 지역을 선택해야 한다. 주거용 대신 업무용으로 등록하면 다주택자 주택 수 산정 때 포함되지 않아 신규 분양 시 부가세 환급 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 강남, 여의도 등 업무밀집지역은 임대 수요가 많아 공실 걱정이 상대적으로 적다고 했다.

참고로 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 기본적으로 업무용 재산세가 부과된다. 업무용은 건물에 0.25%, 토지에는 0.2~0.4%와 누진세율이 재산세로 과세된다. 반면 주거용으로 인정을 받으면 건물과 토지가 통합과세되어 0.1~0.4%의 낮은 세율이 부과되어 유리하다.

일곱째, 전세자금 대출이 용이해야 한다. 전세 사기가 늘면서 월세로 전환하는 사례들이 가속화되는 상황에서, 전세자금 대출이 가능한 오피스텔은 소형 다세대주택인 빌라에 비해 아파트 전세 수요를 흡수할 수 있다는 이점도 있다고 여 교수는 설명했다. 
 

박성훈 기자 shpark@viva2080.com