[부동산 생활 법률] 대항력과 임차권등기명령

은행 대출을 받아 전세금을 지급하겠다며 임차인에게 전출을 요구하는 임대인이 있다. 하지만 이 요구에 응할 경우 임차인은 상당히 곤란한 지경에 처할 수 있다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산전문 변호사가 이에 관한 팁을 준다. 

- 은행 대출을 받아 전세금을 지급하겠다는 임대인의 요구에 응하면 어떻게 되나. 

“그런 요구에 응할 경우, 임차인은 대항력을 상실하게 된다. 특히 경매 등 집행 절차에서 사실상 후순위 채권자로 밀리면서 전세금 회수 가능성은 급격히 낮아진다.” 

- 최근 전세금 반환과 점유 회복을 둘러싼 분쟁이 동시에 확대되는 양상이라고 들었다.

“그렇다. 전세금반환소송 본안소송 접수 건수는 2023년 7789건으로 전년의 3720건 대비 2배 가량 늘었다. 같은 해 명도소송 접수 건수도 3만 5593건으로 전년(2만 9910건)에 비해 19.0% 가량 증가했다.”

- 임대인의 이런 요구 사례가 많은가.

“임대인이 ‘은행 요구사항’이라며 전출을 종용하는 것은 임차인의 법적 지위를 약화시켜 지급을 미루거나 회피하려는 전형적 수법이다. 전출에 응하면 대항력과 우선변제권을 동시에 잃어 후순위로 전락하게 되므로 절대 응해서는 안 된다.”

- 주택임대차보호법에는 어떻게 되어 있나.

“주택임대차보호법에는 임차인이 주택 인도와 주민등록을 갖추면 제3자에 대한 대항력이 발생한다. 확정일자 등 요건을 충족하면 경매에서 우선변제권으로 보증금 회수 순서가 앞선다. 전출은 이 요건을 스스로 해제하는 결과를 낳는다. 그렇게 새로운 담보권이나 압류가 설정될 경우 임차인은 후순위로 밀릴 수밖에 없다.”

- 그러면 어떻게 대응해야 하나.

“임차권등기명령이 대안이 될 수 있다. 임차권등기를 해두면 이사를 하더라도 종전의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 그렇게 되면, 이주 필요와 권리 보전 사이의 공백을 최소화하는 장치가 된다. 임대인의 대출 실행 사유가 진정한 지와 무관하게, 임차인은 자신의 담보적 지위를 먼저 확보하는 것이 원칙이다.”

- 구체적인 대응 방법을 일러달라.

“전출 요구를 받았다면 문자나 대화 녹취 등 정황을 즉시 보존하는 것이 우선이다. 또 임차권등기명령 가능성과 집행 전략을 전문가와 점검해야 한다. 은행이나 중개인, 임대인 누구의 요청이든 대항력 상실을 전제로 한 조건은 협의 대상이 아니라 배제 대상이다.” 

박성훈 기자 shpark@viva2080.com