[부동산 생활 법률] 전세사기 피하려면 등기부등본 통해 임대인 재산 상태 파악이 최우선

전세 사기가 여전해 선의의 피해자들이 계속 나오고 있다. 계약을 앞둔 당사자들도 찜찜하기 마찬가지다. 전문가들은 계약 전에 등기부등본만 꼼꼼히 확인해도 전세사기의 90%는 사전에 걸러낼 수 있다고 말한다. 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소 대표)가 전세사기 사전 예방법에 관해 제시한 내용을 일문일답 형태로 재구성해 소개한다.

- 계약 전에 등기부등본에서 무엇을 중점적으로 봐야 하나.

“깡통전세 피해를 막으려면 임대인의 재산상태 확인이 핵심이다. 전세사기 예방의 첫걸음 역시 임대인의 부동산 재산 상태부터 철저히 확인하는 것이다. 등기부등본을 떼어보고 근저당권이나 선순위 전세가 지나치게 많다면 일단 의심해야 한다.”

- 실제 그렇게 대처해서 피해를 막은 사례들이 많이 있나.

“등기부상 다수의 근저당이 잡힌 빌라에 전세로 들어가려다 사실 관계를 확인하고는 계약을 포기해 피해를 면한 경우가 있다. 겉으로는 번듯해 보여도 실제로는 빚만 잔뜩 떠안은 집이 적지 않다. 임대인의 부채 규모는 임차인이 실질적으로 확인하지 않으면 절대 알 수 없다. 최근 급증하고 있는 ‘깡통전세’ 사기를 예방하는 핵심 방법이기도 하다.”

- 피해가 발생하면 법적으로 어떤 조치를 밟아야 하나.

“형사·민사 소송 동시 대응이 필요하다. 신속하고 체계적인 대응이 관건이다. 형사와 함께 전세금반환소송 등의 민사를 병행하는 것이 중요하다. 전세금 반환 의사와 능력이 처음부터 없었던 임대인이라면, 사기죄로 고소해 형사처벌을 구해야 한다.”

- 그렇게 하면 실질적으로 어떤 효과를 볼 수 있나.

“전세금반환소송만 걸어 놓으면 임대인이 재산을 빼돌리거나 시간을 끌기 쉽다. 비용이 들더라도 형사고소까지 가면 임대인이 압박을 느껴 합의나 반환 협상을 타진해 오기도 한다. 이 때 임대인의 실제 남은 재산을 꼼꼼히 확인한 뒤 신속하게 대응에 나서야 전세금반환소송 기간도 짧아질 수 있다.”

- 월세보증금을 반환받지 못하는 경우도 생길 수 있지 않나.

“그렇다. 전세뿐만 아니라 월세보증금반환 상황에서도 같은 원칙이 적용된다. 임대인의 재산 상태와 부채 규모를 사전에 파악하지 않으면 월세 계약이 끝난 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 최근에는 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 발생하는 분쟁도 늘고 있어, 월세 계약 때도 임대인의 재산 상황을 철저히 확인하는 것이 중요하다.”

- 전세보증금반환보증이 필요하다는 얘기를 들었다.

“전세보증금 반환보증 가입은 필수다. 개별 임차인이 전문 기관의 도움을 받아 더욱 효율적으로 문제를 해결할 수 있는 방법이다. 보험에 가입을 했다면 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에 사고 접수를 먼저 한 뒤, 보증기관을 통해 대신 보증금을 돌려 받을 수 있다. 그리고 나중에 공사나 보험사가 임대인에 대한 구상권 청구를 진행하면 비교적 빠른 회수가 가능하다.”

- 아무래도 속전속결이 중요한 것 같다.

“그렇다. 전세사기가 이미 발생한 상황에서는 대응 속도가 무엇보다 중요하다. 임대인이 재산을 처분하거나 은닉하기 전에 법적 조치를 취해야 피해 회복 가능성을 높일 수 있다. 전문가 조언을 받아 대응하는 것이 졸다. 사안에 따라 집단소송이나 형사·민사 동시진행 등 다양한 전략이 있을 수 있기 때문이다.”

- 승소했는데 돈을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나.

“전세금반환소송에서 이겼는데도 임대인이 보증금을 반환 않는 경우가 있다. 이때는 강제집행 절차를 통해 실질적인 피해 회복이 가능하다. 부동산 강제경매나 채권압류 등의 방법으로 임대인의 재산에서 직접 전세금을 회수할 수 있다. 강제집행은 법원의 집행권원에 기반해 채무자의 의사와 관계없이 강제로 채권을 실현하는 법적 절차다. 부동산경매, 채권압류, 유체동산경매 등 다양한 방법이 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com