경매와 공매, 아직도 그 차이를 모르시나요?

경매와 공매는 채무 변제라는 기본 목적으로 보면 별 차이가 없다. 공매는 법원이나 캠코(자산관리공사)에 의해 공개적으로 행해지는 매각을 말하는데, 경매 역시 넓은 의미에서는 법원 경매에 포함되는 개념이다. 다만 둘 사이에는 여러가지 차이가 있다.

기본적으로 경매는 채권자가 돈을 갚지 않고 버티는 채무자를 대상으로 법원에 관련 절차를 신청함으로써, 법원이 채권자를 대신해 채무자의 재산을 강제처분해 돈을 돌려받도록 해 준다.

공매에는 압류와 신탁, 국유자산, 이용자산 등 다양한 종류가 있다. 일반적으로는 압류공매를 의미한다. 납세의무자가 세금을 내지 않을 경우에 세무당국이 그 재산을 압류한 후 캠코의 공매절차에 넘겨 그 낙찰된 금액으로 세금을 환수하는 것이다. 

경매와 공매는 일단 관련법부터 다르다. 경매가 민사집행법에 의한다면, 공매는 국제징수법에 기초한다. 경매는 법원이 매각기관 역할을 하는데 반해 공매는 캠코와 정부기관, 은행, 신탁회사 등이 모두 가능하다.

입찰 방식에도 차이가 있다. 경매는 입찰자가 입찰 기일에 법원에 직접 가서 입찰에 참여한다. 하지만 공매는 인터넷으로 입찰이 가능하다. 입찰 보증금도 경매는 최저 경매가의 10%가 되지만, 공매는 입찰 매수 희망가의 10%가 입찰보증금이 된다. 

또 경매는 유찰이 될 때마다 매각 가격의 20~30% 정도가 내려가는데 반해 공매는 10%씩 차감된다. 잔금 납부에도 차이가 있다. 경매는 낙찰 후 2주 정도가 지나면 매각허가결정이 떨어져 이후 한 달 내에 납부하면 된다. 공매는 낙찰 후 30일 이내에 납부해야 한다. 공매가 물리적으로 시간적 여유가 많지 않다. 

채무자 명도 방법도 다르다. 경매는 낙찰자가 법원에 인도명령을 신청해 점유자를 나가게 할 수 있다. 하지만 공매는 법원에 명도소송을 해야 가능하다. 잔금 미납시 입찰보증금 처리 방법도 다르다. 경매는 배당 이해관계인의 우선순위에 따라 배당제한에 귀속되지만 공매는 국고에 귀속된다.

같은 부동산에 경매와 공매가 경합할 때는 어떻게 될까. 이럴 때는 먼저 매수대금을 납부하는 사람이 소유권을 취득하는 것을 기본으로 한다. 그런 점에서 공매가 대개는 경매보다 시점상 유리한 측면이 있다. 

이의현 기자 yhlee@viva2080.com