[일문일답] 일상 속 법률상식 ② 위층 누수 따른 피해, 누구 책임?

상가를 임차해 사업을 하는 자영업자들 사이에 의외로 윗 층의 누수(漏水)로 인해 피해를 봤다며, 피해 보상 문제로 심하게 다투는 경우가 적지 않다. 이럴 때는 무엇보다 정확한 원인 파악이 최우선이다. 자칫 법정으로까지 가지 않도록 협의 조율하는 노력도 필요하다. 

- 윗층의 누수로 인해 피해를 보았다면 무조건 윗집이 보상해야 되는 것 아닌가.

“물이 새서 피해가 발생했다면 가장 먼저 어느 부분에서 물이 새어 피해를 입혔는지부터 확인하는 것이 순서다. 이 때 피해를 야기한 부분이 ‘전유부분’인지 ‘공용부분’인지를 명확히 파악하는 것이 중요하다.”

- 전유부분이냐 공용부분이냐에 따라 책임 유무가 달라진다고 들었다.

“전유부분이란, 다른 사람과 공유하지 않고 자신만 사용할 수 있는 공간을 말한다. 반면에 공용부분은, 계단처럼 다른 사람과 함께 사용하는 공간을 의미한다. 어느 공간에서 피해가 유발되었는가 확인되어야 피해에 대한 책임을 물을 대상이 달라진다.” 

- 전유부분의 문제라면 당연히 임대인이 전부 물어주어야 하나.

“그렇다. 전유부분의 문제로 생긴 누수라면 원칙적으로 임대인이 수리와 피헤보상을 모두 맡아야 한다. 하지만 공용부분에서 발생한 누수라면 관리규약상의 책임자인 입주자 대표회의 또는 관리단이 책임을 져야 한다.”

- 누수의 원인을 놓고 책임소재가 명확하지 않은 경우가 많다. 

“그래서 집합건물에 대해선 특별히 ‘전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입한 경우에, 그 흠은 공용부문에 존재하는 것으로 추정한다’는 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>이 적용된다. 원인이 애매하다면 일단 관리단을 상대로 수리 및 피해보상을 요구하면 된다는 얘기다.” 

- 누수의 원인을 피해자가 직접 증명해야 한다는 얘기도 있다.

“그렇지 않다. 법은 오히려 관리단 등이 공용부문이 아닌 전유부분에서 누수가 발생했다는 점을 피해자에게 입증할 책임이 있다. 관리단 등이 이를 증명하지 못하면 법에 따라 직접 손해를 배상해야 한다.”

- 계약서에 ‘모든 수리비용을 임차인이 부담한다’고 쓰는 경우도 있다고 들었다.

“임대인과 임차인 간의 수선의무 면제 특약이 가능하기는 하다. 하지만 그 내용은 해석이 필요하다 것이 법원의 판단이다. 어느 부문과 어떤 하자를 특정했다는 계약의 효력이 있을 수 있지만, 모든 하자의 수리비용을 임차인이 부단한다는 포괄적인 내용은 무리라는 해석이다. 이럴 때는 누구나 예상가능한 상식 선에서 임차인의 수리 부담 범위가 정해진다.” 

[참고]

* <허변의 놓치면 호구되는 최소한의 법률상식>. 허윤. 원앤원북스. 2025.

* <친절한 생활법률 상식>. 곽상빈·안소윤. 평단. 2023.

* <당하기 전에 꼭 알아야 할 생활법률 상식사전> 김용국. 위즈덤하우스. 2023. 

박성훈 기자 shpark@viva2080.com